Bir arsanın değeri, büyüklüğünden çok üzerine ne yapılabileceğine bağlıdır. Aynı mahallede, aynı büyüklükteki iki parselden biri dört katlı bir konut yapısına izin verirken diğeri yalnızca tek katlı bir yapıya izin verebilir; ya da biri tamamen kamu alanına ayrılmış olabilir. Bu bilgilerin tamamı imar durumunda yer alır. Bu yazıda imar durumunu okurken dikkat edilmesi gereken temel kavramları açıklıyoruz.
İmar durumu belgesi nedir, nereden alınır?
İmar durumu belgesi; bir parselin yürürlükteki imar planına göre hangi amaçla ve hangi koşullarla yapılaşabileceğini gösteren resmî belgedir. İlgili belediyenin imar müdürlüğünden (belediye ve mücavir alan sınırları dışında ise il özel idaresinden) alınır. Pek çok belediye e-imar hizmetiyle parsel bazında ön bilgi sunsa da satın alma kararından önce güncel ve resmî imar durumunu belediyeden teyit etmek gerekir.
Parselin ada ve parsel numarası, yüzölçümü ve tapu bilgileri ise Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün parsel sorgulama hizmetiyle görüntülenebilir.
Temel kavramlar
Kullanım fonksiyonu
Planın parsele verdiği kullanım amacıdır: konut, ticaret, konut + ticaret, sanayi, turizm, tarım alanı ya da park, yol, okul gibi kamu kullanımları. Kamu kullanımına ayrılmış bir parselde özel yapılaşma yapılamaz; bu nedenle ilk bakılması gereken bilgi budur.
TAKS (Taban Alanı Kat Sayısı)
Yapının zemine oturan alanının parsel alanına oranıdır. Örneğin TAKS 0,30 ise, 1.000 m²'lik bir parselde binanın taban alanı en fazla 300 m² olabilir.
KAKS / Emsal (Kat Alanı Kat Sayısı)
Yapılabilecek toplam inşaat alanının parsel alanına oranıdır. 1.000 m²'lik bir parselde emsal 1,50 ise emsale dahil toplam inşaat alanı en fazla 1.500 m² olur. Hangi alanların emsale dahil olduğu (bodrum katlar, balkonlar, ortak alanlar gibi) yönetmeliklerle belirlenir; bu nedenle emsal hesabını bir mimar veya mühendisle birlikte yapmak gerekir.
Kat adedi veya bina yüksekliği (Hmax)
Planlar yüksekliği kat sayısı veya metre cinsinden sınırlar. Emsal izin verse bile yükseklik sınırı yapılabilecek yapıyı kısıtlayabilir.
Yapı nizamı
Binanın komşu parsellere göre nasıl konumlanacağını belirtir: ayrık nizam (dört taraftan bahçe mesafeli), bitişik nizam (komşu yapılara bitişik) veya blok nizam.
Çekme mesafeleri
Yapının yola ve komşu parsel sınırlarına bırakması gereken en az mesafelerdir. Özellikle dar veya düzensiz şekilli parsellerde çekme mesafeleri, kâğıt üzerindeki emsalin fiilen kullanılamamasına yol açabilir.
Plan notları neden önemlidir?
İmar durumu belgesindeki rakamlar kadar plan notları da önemlidir. Plan notlarında otopark zorunluluğu, en küçük parsel büyüklüğü, ifraz (bölme) ve tevhit (birleştirme) koşulları, mimari estetik kuralları veya belirli bir bölge için öngörülen özel koşullar yer alabilir. Bir parselin tek başına yapılaşamayıp komşu parsellerle birleştirilmesinin şart koşulması gibi durumlar, ancak plan notları okunduğunda ortaya çıkar.
Parselasyon ve düzenleme ortaklık payı
İmar planı yeni yapılmış veya değişmiş bölgelerde, belediyeler parselasyon (imar uygulaması) yaparak eski parselleri yeni imar adalarına dönüştürür. Bu uygulamada yol, park gibi kamu alanlarının karşılanması için parsellerden belirli oranda pay alınabilir. Henüz uygulama görmemiş bir bölgede arsa alırken, uygulama sonrasında elinizde kalacak alanın ve konumun değişebileceğini hesaba katmalısınız.
Tarla ile arsa arasındaki fark
Tapuda niteliği "tarla" olan bir taşınmaz, imar planı dışında kalıyorsa kural olarak konut yapımına uygun bir arsa değildir. İmar planı dışındaki alanlarda yapılaşma koşulları çok daha sınırlıdır. "İmara açılması bekleniyor" gibi ifadelerle sunulan tarlalarda, bu beklentinin resmî bir plan çalışmasına dayanıp dayanmadığını mutlaka sorgulamak gerekir.
Hisseli tapu
Bir parselin birden fazla malike hisseli olarak ait olması, yapılaşmayı ve satışı zorlaştırabilir. Hisseli bir arsada inşaat ruhsatı alınabilmesi için genellikle tüm paydaşların muvafakati gerekir. Hisseli arsalarda ayrıca diğer paydaşların yasal önalım hakkı da göz önünde bulundurulmalıdır.
Kontrol listesi
Bir arsa için teklif vermeden önce şu soruların cevabını bilmenizi öneririz:
- Güncel ve resmî imar durumu belgesi alındı mı?
- Kullanım fonksiyonu, TAKS, emsal ve yükseklik değerleri nedir?
- Plan notlarında özel bir koşul var mı?
- Parsel imar uygulaması görmüş mü?
- Tapuda şerh, ipotek, haciz veya başka bir kısıtlama var mı?
- Parselin yola cephesi ve altyapı (su, elektrik, kanalizasyon) erişimi nasıl?
- Hisseli mi, müstakil mi?
Özetle
İmar durumu, bir arsanın gerçek potansiyelini gösteren en önemli belgedir. Rakamları doğru yorumlamak ve plan notlarını gözden kaçırmamak, yüksek bedelli yanlış bir karardan korunmanın en etkili yoludur. Satın almayı veya satmayı düşündüğünüz arsa ya da araziyi birlikte değerlendirmek isterseniz arsa ve arazi danışmanlığı sayfamızı inceleyebilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki, mali veya yatırım tavsiyesi niteliği taşımaz. Mevzuat, oranlar ve uygulamalar zaman içinde değişebilir. Kararınızı vermeden önce güncel durumu ilgili kurumlardan ve uzmanlardan teyit etmenizi öneririz.
