İcra yoluyla satışa çıkarılan gayrimenkuller, zaman zaman piyasa değerinin altında bir bedelle edinilebildiği için yatırımcıların ilgisini çeker. Ancak icralık bir gayrimenkulü almak, olağan bir alım-satım işleminden farklı kurallara ve risklere sahiptir. Bu yazıda, ihaleye katılmadan önce bilinmesi gereken temel konuları özetliyoruz.
İcralık gayrimenkul nedir?
Borcunu ödemeyen bir borçlunun taşınmazı, alacaklının talebiyle haczedilerek ya da ipotekli bir alacak için ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla satışa çıkarılır. Bu satışlar 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'na göre icra daireleri tarafından ihale usulüyle yapılır. Günümüzde ihaleler büyük ölçüde elektronik ortamda, UYAP e-Satış portalı üzerinden yürütülmektedir.
Kıymet takdir raporunu okuyun
Satıştan önce icra dairesi, bilirkişi aracılığıyla taşınmazın değerini tespit ettirir. Bu kıymet takdir raporu, ihaledeki asgari teklif tutarlarının da dayanağıdır. Raporda taşınmazın konumu, niteliği, yapı özellikleri ve değerin nasıl belirlendiği yer alır. Ancak raporun hazırlanmasıyla ihale tarihi arasında zaman geçmiş olabilir; ayrıca bilirkişi değeri her zaman güncel piyasa değeriyle örtüşmez. Raporu bir başlangıç noktası olarak kullanmak, kendi emsal araştırmanızı mutlaka yapmak gerekir.
İhale şartnamesi en önemli belgenizdir
Her ihalenin bir satış ilanı ve şartnamesi bulunur. Şartnamede ihale tarihleri, teminat tutarı, ödeme süresi, satış giderlerinin kime ait olduğu ve taşınmazla ilgili özel durumlar yer alır. Teklif vermeden önce şu başlıkları dikkatle okuyun:
- İhale tarihleri ve asgari teklif: Kanunda ilk ve ikinci ihale için, kıymet takdir değerine göre belirlenen asgari oranlar bulunur. Bu oranlar mevzuat değişiklikleriyle güncellenebildiğinden ilgili ihalenin şartnamesindeki rakamları esas alın.
- Teminat: İhaleye katılmak için belirli bir teminat yatırılması gerekir.
- Ödeme süresi: İhale bedelinin kısa bir süre içinde ödenmesi gerekir. Kredi kullanmayı planlıyorsanız bu sürenin finansman için yeterli olup olmadığını önceden değerlendirin. Süresinde ödeme yapılmazsa ihale bozulabilir ve teminat dahil çeşitli mali sonuçlarla karşılaşılabilir.
- Satış giderleri ve vergiler: Tapu harcı, KDV (uygulanıyorsa), damga vergisi gibi kalemlerin kime ait olduğu şartnamede belirtilir. Bu giderler toplam maliyeti belirgin biçimde artırabilir.
Tapu kaydını ve takyidatları inceleyin
Satışın ardından taşınmaz üzerindeki haciz ve ipotekler kural olarak satış bedelinden ödenerek kaldırılır. Ancak her kısıtlama aynı şekilde sonuçlanmaz. Örneğin bazı şerhler, irtifak hakları veya kira şerhi gibi kayıtlar alıcı açısından devam edebilir. Tapu kaydındaki tüm şerh, beyan ve irtifakları satış öncesinde öğrenmek ve bunların satış sonrasında akıbetini değerlendirmek gerekir.
Ayrıca taşınmazın birikmiş emlak vergisi, aidat veya site borçları gibi yükümlülüklerinin kime ait olacağını da sorgulamalısınız.
Taşınmazı mümkünse yerinde görün
İcralık taşınmazlar çoğu zaman satış öncesinde içeriden görülemez. Yine de dışarıdan ve çevresinden incelemek, komşulardan ve site yönetiminden bilgi almak, yapının genel durumu hakkında fikir verir. Taşınmazın uzun süredir boş olup olmadığı, bakımsızlık veya tadilat ihtiyacı da maliyet hesabına eklenmelidir.
Tahliye konusu
İhaleyle satın aldığınız taşınmazda borçlu veya başka kişiler oturuyorsa, tahliye için yasal süreç işletilmesi gerekebilir. Kanun, ihale alıcısına icra dairesi aracılığıyla tahliye talep etme imkânı tanır; ancak taşınmazda kira sözleşmesiyle oturan bir kiracı varsa durum farklı değerlendirilebilir. Tahliye süreci zaman ve maliyet gerektirebileceğinden, yatırım planınızı buna göre yapmanız gerekir.
İhalenin feshi ihtimali
İhale sonucunda, ilgililer belirli koşullarda ve sürelerde ihalenin feshini talep edebilir. Fesih talebi sonuçlanıncaya kadar tapu devri gecikebilir. Kanunda, haksız fesih taleplerini caydırmaya yönelik düzenlemeler bulunsa da alıcının bu bekleme süresini hesaba katması gerekir.
Doğru beklenti
İcralık gayrimenkuller her zaman "kelepir" değildir. Rekabetin yüksek olduğu ihalelerde fiyatlar piyasa değerine yaklaşabilir; ek giderler, tadilat ve tahliye maliyetleri eklendiğinde avantaj azalabilir. Bu nedenle ihaleye katılmadan önce ulaşabileceğiniz en yüksek teklif tutarını, tüm giderleri içeren bir hesapla belirlemeniz ve bu sınıra sadık kalmanız önemlidir.
Özetle
İcra yoluyla gayrimenkul edinmek doğru hazırlıkla değerlendirilebilecek bir seçenektir; ancak şartname, tapu kaydı, ek maliyetler ve tahliye gibi konular dikkatle incelenmelidir. Hukuki konularda bir avukattan destek almanızı öneririz. Kelepir, icralık ve acil satılık fırsatları araştırılmış ve ön incelemeden geçmiş şekilde takip etmek isterseniz yatırım fırsatları bültenimizi inceleyebilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki, mali veya yatırım tavsiyesi niteliği taşımaz. Mevzuat, oranlar ve uygulamalar zaman içinde değişebilir. Kararınızı vermeden önce güncel durumu ilgili kurumlardan ve uzmanlardan teyit etmenizi öneririz.
